杉田真一 自己紹介へ

初めてでも解かる?住宅ローンの金利について(10年固定金利選択型)

こんにちは、杉田です。

 

これから住宅を建築(購入)するお客様は特に気になるであろう住宅ローンの金利。

住宅ローン金利には、全期間固定金利・〇〇年固定金利選択型・変動金利 の3つの金利タイプがあります。

 

前回のブログでは、”全期間固定金利” を、簡単にご説明させていただきました。

初めてでも解かる?住宅ローンの金利について(全期間固定金利)

今回は日銀の発表後、既に影響が出ている〇〇年固定金利選択型の10年固定金利選択型を説明させていただきます。

 

〇〇年固定金利選択型・・・

一定の期間、適用金利が確定するので、一定期間の返済額が固定されます。一定の期間を選択する特約を結ぶローンとなります。

固定期間終了後は、再度「固定金利」にするか「変動金利」にするか選択することとなります。

選択する一定の期間が金融機関によって異なりますが、3年・5年・10年の期間の商品が多く、10年固定金利を選択する方が多いのです。

 

〇メリット・・・

固定期間中は、適用金利・返済額が確定するので、一定期間の返済計画が立てやすい

借入後に市場金利が上昇しても、固定期間中は返済額が増えることは無い

 

✕デメリット・・・

固定期間終了後の返済額が確定しない

借入後に市場金利が低下しても、返済額が減ることは無い

固定期間中は適用金利の変更および他の金利タイプへの変更はできません

変動金利などと比較すると金利が若干高い

 

三菱UFJ銀行の店頭表示金利推移をみてみると・・・

上記の店頭表示金利(基準金利)を見ていただくと全期間固定金利より金利がメチャクチャ高いですよね。

2月からの店頭金利も0.1%程度引き上げる方向で調整に入ったとの事。金利の引き上げは3ヶ月連続となる見通しです。

実際に借入する金利は、店頭表示金利から優遇金利分を適用した金利となります。

実質借入金利=店頭表示金利-優遇金利 となっていて、この優遇金利分が、給与振込・公共料金の支払い・クレジットカード加入や借入申込方法などの条件によって異なります。(詳細は各金融機関にてご確認ください)

三菱UFJ銀行の場合、2023年1月現在の金利優遇は 2.65% となっていますので、3.70%-2.65%=1.05%(実質借入金利)

 

10年固定金利選択型では、特約期間終了後に【変動金利】または【〇〇年固定】の選択となりますので、借入期間を35年返済とすると、参考までに下表のようになります。(借入期間中、市場金利は据え置きと想定すると ※2023年1月現在)

10年固定金利を2回更新して最後の3回目の更新を変動金利か5年固定(3年固定も可)を選択するようになります。

ほとんどの金融機関が、当初10年間は大きく金利優遇されています。11年目以降の優遇金利も確認するようにしましょう。

現在の市場金利が35年間の返済期間中まったく上昇がない場合でも優遇幅が縮小されるので11年目から返済額が増えてしまいます。

建築会社や不動産業者では、10年後の金利優遇が縮小することの説明をしてくれない場合が多いのでご注意ください。

※10年後以降の金利は実際には分りませんのであしからず。

11年目以降では、前回説明させていただきました全期間固定金利より金利が高くなってしまいますね。月々の返済額も増えてしまいます。

※「スマート手続き」利用の場合や、申込内容によってはさらに引き下げした金利を利用できる場合があります。

 

東海ろうきんの10年固定選択型の店頭表示金利は1.69%となっています。優遇金利は最大0.75%と他の金融機関より優遇幅は小さいですが、基準となる店頭表示金利が別格に低く設定されています。11年目以降の優遇幅も変わらないので市場金利に変動がなければ返済額もほとんど変わりません。

 

10年固定金利選択型は、子育ての期間など一定期間の金利上昇リスクを避けたい方におススメです。固定期間終了後は、金利動向をチェックして変動金利か固定金利かを選びましょう。ほとんどの金融機関では将来的(10年後)に返済額が増える可能性が非常に高いので特約期間終了後の優遇金利もチェックするようにしましょう。

東海ろうきんで、借入を考えている方には、上記で説明させていただきましたように借入時と固定期間終了時の金利優遇幅が同じなので返済額が大きく増えるリスクは減少されると思われます。

 

次回は、変動金利をご説明させていただきます。